Konut Kredisi ticari faaliyet gerçekleştiren bankaların tüketicilere sundukları alternatif kredilerden biridir. Vade süresi diğer krediler için sunulan vade sürelerine göre çok daha uzun, faiz oranları ise diğer kredi türlerinde olduğundan daha düşüktür. Örneğin Ziraat Bankası Konut Kredisi 180 aya kadar vade sunabilmekte, İstenilen konutun %90’ına kadar kredi vermekte ve bu yazı hazırlanırken konut kredisi için %1.19 konut kredisi faiz oranı sunmaktadır. Bankalar konut kredisi hizmetlerini ipotek karşılığı sunmaktadır. Yani almak istediğiniz evin/konutun belli bir oranında verilen kredi karşılığında alınan ev üzerine banka ipotek işlemi uygular. Böylece uzun vadede verilmiş kredi için banka kendi adına riski azaltmış olur. Bu durumda kredi kullanmak üzere olan tüketicilerde bütçelerini çok dikkatli gözden geçirmeli ve aylık ödenecek tutarı ve toplam ödenecek borç miktarını en doğru şekilde belirleyerek gelecek günlerde ödeme problemleri ile karşılaşma riskini en aza indirmelidir. 

Günümüz ekonomik koşullarında bir ev almak, ev sahibi olmak, kira ödemekten kurtulmak toplumun büyük kesiminin hayali/hedefi olsa da barınma ihtiyacımızı bu şekilde karşılamak üzere harekete geçmek, üzerinde uzun uzadıya düşünülmesi gereken bir süreçtir. Bu süreçte en sık kullanılan yöntem konut kredisi hesaplama araçları kullanarak en uygun kredi faiz oranına sahip bankayı belirlemek ve belirlenen bu banka üzerinden konut kredisi edinmektir. Konut kredisi hesaplama işlemini önemli kılan husus ise kredi faiz oranlarındaki en ufak değişimlerin dahi aylık ödemelerinizin ve toplamda ödeyeceğiniz miktarın ciddi biçimde değişmesidir. “Konutta farklı vade sürelerinin aylık taksitlere etkisi” başlıklı yazımızda bu konuya daha ayrıntılı biçimde değinmiştik.

Konut kredisi hesaplama başlıklı yazımıza devam etmeden önce ev sahibi olma kararını henüz veremediyseniz Kira mı Kredi mi? başlıklı yazımızı incelemek isteyebilirsiniz.

Kredi hesaplama araçları

Konut kredisi hesaplama işlemini eğer konut kredisi çekmek istediğiniz banka belli ise bu söz konusu bankanın internet sitesini kullanarak gerçekleştirebilirsiniz. Her bankanın kendine ait bir konut kredisi hesaplama aracı bulunmaktadır. Böylece sundukları oran üzerinden örnek bir ödeme planı oluşturabilirsiniz. Ancak birlikte çalışmak istediğiniz belli bir banka yoksa ve sadece konut kredisi faiz oranı bütçeniz doğrultusunda en avantajlı ve en uygun olan krediye ulaşmak istiyorsanız kredi hesaplama konusunda hizmet veren sitelerden yararlanabilirsiniz. Uygunkredihesaplama.com bahsettiğimiz hizmeti sunan sitelerden biridir. Tek yapmanız gereken istediğiniz kredi çeşidini belirleyerek (konut kredisi, taşıt kredisi ya da ihtiyaç kredisi) istediğiniz tutar ve belirlediğiniz vade bilgilerini doğru yere yazarak “hesaplama” butonuna basmanız. Böylece tüm bankalara ait güncel konut kredisi faiz oranları tek sayfada düşük faiz oranından yüksek faiz oranına doğru sıralanır. Size de sadece bütçenize ve şartlarınıza en uygun krediyi belirleyerek seçmek kalır.

Konut kredisi veren bankalar

Konut kredisi kullanmak üzere yararlanabileceğiniz bankaları sizin için listeledik. Listemiz şu şekilde;

- Halkbank konut kredisi

- Ziraat Bankası konut kredisi

- Türkiye İş Bankası 

- Kuveyt Türk

- OdeaBank

- Vakıfbank konut kredisi

- ING Bank

- Alternatif Bank

- ICBC

- Akbank

- Garanti BBVA

- Anadolu Bank

- TEB

- Türkiye Finans

- Yapı Kredi

- QNB Finansbank

- Fibabanka

- Burgan Bank

- Şeker Bank

- Denizbank

Kredi notum düşük

Eğer kredi notunuz düşükse ya da henüz hiç oluşmadıysa konut kredisi başvurularınız muhtemelen olumsuz sonuçlanacaktır. Yani bankalardan kredi çekecekseniz, öncelikle kredi notunuzu öğrenmeli ve notunuz düşükse ya da oluşmamışsa buna sebep olan unsurları ortadan kaldırmalısınız. Kredi notunun düşük olmasındaki en önemli sebeplerden biri önceki kredilerinize ait taksitlerinizin ya da kredi kartı ödemeleriniz düzensiz yapılmış olmasıdır. Bu durumda acilen ödemelerinizi bir düzene oturtup kısa vadede kredi notunuzun düşüşünü engelleyip yükselişe geçmesini sağlayabilirsiniz. “Kredi notu nasıl yükseltilir” başlıklı yazımızı okuyarak bu konuda daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

Son olarak

Konut kredisi hesaplama sürecinde tüm kredi hesaplama süreçlerinde olduğu gibi masraf kalemlerininde dikkate alınması gerekmekte. Zira konut kredisi faiz oranı aynı olan iki bankanın verdikleri konut kredilerinde taksit tutarları ya da toplam ödenecek miktar bu sebeple az da olsa değişkenlik gösterebilmektedir. Konut kredisi masraflarının hangi kalemlerden oluştuğu hakkında detaylı bilgiyi “Konut Kredisi Masrafları“ başlığımızı inceleyerek edinebilirsiniz.

Son güncelleme: 11.10.2020

Konut kredisi alırken ilk yapılan uygun kredi hesaplama araçlarını kullanarak konut kredisi hesaplama yapmak ve görece en uygun kredi oranına ulaşmaktır. (Buraya tıklayarak siz de konut kredisi hesaplama gerçekleştirebilirsiniz) Ancak göz ardı edilen şey aslında konut kredisi çekerken faiz oranı dışında masraflarında bulunduğudur. Yani sadece kredi miktarını alıp satıcıya gönderip işlemi sonlandırmak mümkün değil. Bu süreç ne yazık ki masraflı bir süreç. Bu yazımızda konut kredisine ait masraflara kısaca değineceğiz.

- Faiz masrafı: Aslında aldığınız konut kredisinde bankanın sunduğu orana ve vadeye göre anaparanın üstüne binen faiz miktarı bulunmakta. Ancak ay ay taksitlerin içerisinde ödendiğinden bunu bir masraftan ziyade hesaplanan ve öngörülen bir gider olarak değerlendirmek yanlış olmaz. Ancak konut kredisi hesaplama sonrası çekilen kredi için banka alınacak taşınmazın tamamı için kredi vermez. Ekspertiz raporuna göre belirlenen tutarın %80’i kadarına kredi verir. Geri kalan %20’lik tutar peşin olarak ödenmelidir.

- Alım-Satım masrafları: Alım satım masraflarının içinde konut kredisi aldığımız bankanın krediyi kullandırma ücreti, BSMV, dosya masrafı, istihbarat ücreti, başvuru, avukat ve işlem masrafları/ücretleri yer alır. Eksper raporu ayrıca ücretlendirilmektedir. Emlakçı komisyonu genellikle pazarlığa tabi olsa da satıcıdan da alıcıdan da alınmaktadır. Son olarak tapu harç ücreti alım satım masraflarının bir parçası olarak belirtilmelidir. 

- Sigortalar: Bazı bankalar sigortaları zorunlu kılabilmekte ve anlaşmalı oldukları sigorta şirketleri üzerinden sigortalarınızı yaptırmaktalar. DASK(doğal afet sigortası), Konut sigortası ve Bireysel Yaşam Sigortası bu sigortalardandır.

- Vergi ve Aidatlar: Emlak vergisi, Çevre Temizlik Vergisi vb. yıllık olarak belediyelere ve maliyeye ödenen vergiler bulunmaktadır. Aidatlar ile kastedilen ise Binaya ait tamir, tadilat, aylık ödenen aidat gibi kalemlerdir.

- Abonelik masrafları: Alınan konuta ait elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikler de masraf kalemlerindendir. Doğalgaz aboneliği masraf oranı diğer aboneliklere göre biraz daha yüksektir ancak taksitlendirme ile abonelik sağlanabilmekte.

Görüldüğü üzere konut kredisi alırken karşımıza çıkabilecek masraf sayısı bir hayli fazla. Konut Kredi hesaplama işleminde sadece aylık taksitler değil tüm giderler göz önünde bulundurulmalıdır. Siz de artık Konut sahibi olma zamanınızın geldiğini düşünüyorsanız öncelikle kredi hesaplama sayfamızdan konut kredisi faiz oranlarını karşılaştırabilir ve bütçenize uygun konut kredisi seçeneklerini değerlendirebilirsiniz.

Ev sahibi olmak birçoğumuzun hayalidir. Bu hayali gerçekleştirmek içinse ne yazık ki yine birçoğumuzun yeterli bütçesi bulunmuyor. Bu sebeple bankaların sunduğu konut kredisi hizmetinden yararlanarak ev sahibi olmaya bir adım daha yaklaşabiliyoruz. Konut kredisi hesaplama sayfamız üzerinden siz de banka faiz oranlarını karşılaştırabilir ve ev hayalinize bir adım daha yaklaşabilirsiniz.

Konut kredisi çekmek istediğinizde bu sürece başlamadan evvel dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunmakta. Bu hususlara dikkate almak konut kredisi çekme konusunda olumsuz sonuçlarla karşılaşma ihtimalimizi düşürecektir. Peki dikkat edilmesini önerdiğimiz hususlar nelerdir bir bakalım;

Ödemelerinizi düzenli gerçekleştirin!

Bankalardan edinmiş kredi kartı ya da kredilere ait ödemelerde gecikmeye düşmeden düzenli olarak takip etmek kredi skorunuzun düşmemesini hatta yükselmesini sağlar. Eğer kredi çekmek için kendinize yeterince süre tanıdıysanız, konut kredisi çekmeden önce kredi kartı alarak/kullanarak yada tüketici kredilerinden yararlanarak kredi notunuzun yükselmesi için önlem alabilirsiniz.

İş değişikliği kararı için beklemek!

Eğer olası bir iş değişikliği kararınız var ise bu kararı konut kredisi başvurunuzdan sonra yapmak isteyebilirsiniz. Zira bankaların koyduğu şartlardan biri son 6 aydır aynı işyerinde çalışıyor olmak. En azından kredi çekme girişiminizden sonra iş değişikliği kararınızı uygulayabilirsiniz.

Ev seçimi önemli!

Burada ev seçimi ile kastedilen aslında evin krediye uygunluğudur. Yani kabul edersiniz ki krediye uygun olmayan bir ev için bankaya konut kredisi başvurusu yapmak sadece vakit kaybı olacaktır.

Evin fiyatı bütçenize uygun olsun!

Evin fiyatı ve ödenecek peşinat tutarı göz önünde bulundurularak çekilecek konut kredisi için hesaplamanın dikkatli yapılması önemli. Gelirinizin üzerinde taksitlendirilen krediniz ilerleyen günlerde ekonomik darboğaza girmenize neden olacaktır. Konut kredisi hesaplama araçları ile uygun faiz oranı ve vadeyi bulduktan sonra kredi çekme sürecinde çıkacak diğer masraf kalemlerini de dikkate almayı ihmal etmemek gerekmekte.

Bankaların ürünlerini detaylı araştırın!

Konut kredisi hesaplama sürecinde sadece bir iki bankaya değil mümkünse tüm bankalara ait oranları karşılaştırmak en uygun krediyi bulmanız konusunda ihtimalleri arttıracaktır. Ayrıca kredi çekmek istediğiniz banka ile görüşerek sunulan artı bir avantaj ya da ek masraf giderleri olup olmadığını öğrenmeniz yararınıza olacaktır.

Yıllık maliyet oranına dikkat!

Sadece faiz oranları ve masrafları öğrenmekle kalmayıp odağınızı yıllık maliyet oranında tutmalısınız. 

Zorunlu sigortalar hangileri!

Konut kredisi kullanımı sırasında bankalar birden fazla sigorta şartı sunabilir. Bunların hangisinin zorunlu hangisinin ise aslında sizin inisiyatifinizde olduğunu öğrenmeniz ek masraf kalemlerinden kurtulmanızı sağlar.

Bu soru birçok kez aklımıza gelmiş ya da bulunduğumuz ortamlarda tartışılmıştır. Tabi bu soruya “Evet kirada oturmak daha iyi” ya da “Hayır kira daha kötü” şeklinde yanıt vermek basite kaçmak olur. Zira birçok farklı etken, iki taraf içinde bazı avantajlar ve dezavantajlar yaratıyor.

Bu işin bir matematiği var mı? Aslında evet var. Kısaca anlatmak gerekirse oturduğunuz evi almak istiyorsanız o evin 10 ile 20 yıl arasında (17 yıl olarak da belirten kaynaklar var) amorti edilebiliyor olması sizin evi hak ettiği değeriyle aldığınızı gösteriyor. Tabi bu bölgeden bölgeye, binadan binaya yani kısaca duruma göre değişiklik gösterebilecek bir unsur. Bu karşılaştırmayı yapabilmek için hesaplama araçlarından da yararlanabilirsiniz. Kredi mi kira mı karşılaştırabilmek için küçük bir liste yaptık. İncelemenizi ve eksik ya da farklı bulduğunuz şıkları yorumlarda paylaşmanızı rica ederiz.

Kredi ile ev aldığımız durumda;

- Konut kredisini aldığımız vadeye göre neredeyse çektiğimiz kadar kredi öderiz.

- Belirlenen vade sonunda taksit ödemeleri bitmiş ve konut tamamen bizim olmuş olur

- Sabit tutarlı taksitlendirme yapılmış ise birkaç sene sonra enflasyon doğrultusunda maaşımız artmış kredi taksit ödememiz sabit kalmış olacak. Birkaç sene daha geçtiğinde ise öncesinde maaşın belki de 2 katı olan ödeme maaşın yarısından az bir tutara düşmüş olabilir. 

- Ev ya da aldığınıza mülk çok sıra dışı bir durum olmadıkça değer kazanmaya devam eder. Kazandığı değer sizin için her daim artıdır.

- Aldığımız evi istediğimiz biçimde değiştirebilir, döşer, tadilat yapabiliriz. Eklediğimiz her özellik ya da kozmetik tadilat evin değerini arttırmaya devam edecektir.

Kira tercih ediliyorsa:

- Kira her yıl enflasyona göre artış gösterir. Yani bu sene Geliriniz 3000 ve 1200 TL kira ödüyorsanız bir sonraki sene 1500 – 1600 TL kadar kira ödemesi muhtemeldir. Ancak şu an 2000 TL olan Konut kredisi taksiti bir sonraki yıl da aynı şekilde kalacaktır. Oysa maaşınız %10-15 civarında artacaktır. Yaklaşık 5 yıl sonra maaşınız tahminen 6000 TL olacaksa kredi taksit tutarınız hala 2000 TL olarak devam edecektir. Yani her geçen gün taksit ödeme yükünüz biraz daha hafifleyecektir.

- Ev sahibinizin talepleri karşısında zor durumda kalabilirsiniz. (Evden çıkın oğlum gelecek) Ama bunun karşılığında istediğiniz zaman ilçe ile bölge değiştirebilirsiniz. 

- Ev her geçen gün değer kazanmaya devam edecek ve aslında kirada da bu artışın yankısı her yeni kira sözleşmesindeki artış ile kendini gösterecektir.

-Omuzlarınızda çektiğiniz kredi sebebiyle ağır bir yükün baskısı olmaz. Ancak ödediğin her kira havaya gider ve sonunda elinizde sahip olduğunuz herhangi bir mülk yoktur.

- Kiranızı geciktirdiğinizde ev sahibinizi gecikme için ikna etmeniz bankanızı ikna edebilmenizden daha kolaydır. Ayrıca bankaların gecikmelerde uyguladıkları yaptırımlar oldukça can sıkıcı olabiliyor.

- Elinizdeki ev parası ile yatırım yapıp, konut kredisi için belirlenecek vadelerde birden fazla ev alabileceğiniz kazançlar elde edebilirsiniz. Bu tabi ki bilgi, birikim, şans ve risk almayı gerektiriyor.

Sizde konut kredisi, ihtiyaç kredisi ya da taşıt kredisi çekmek istiyorsanız kredi hesaplama aracımızı kullanarak bankaların paylaşmış oldukları oranları karşılaştırabilir ve sizin için en uygun kredi oranına ulaşabilirsiniz. 

Ev sahibi olabilmek için sahip olduğumuz nakit miktarı yeterli olmadığında konut kredisi hesaplama araçlarını kullanarak elimizdeki peşinat miktarına göre kredileri karşılaştırır ve faiz oranı en uygun krediyi seçmeye gayret ederiz. Bizim için uygun koşullara sahip bir kredi belirlediğimizde ilgili banka ile görüşerek başvurumuzu yapar ve başvurumuz olumlu sonuçlanırsa konut kredisini kullanırız. 

Bu noktada dikkatimize takılan kavram ipotek kavramıdır. Nedir bu ipotek kavramı? Bir borca karşılık, borcun ödeneceğine dair güvence olarak ve borcun ödeme yükümlülüğü sona erdiğinde kaldırılmak üzere borç sahibinin belirttiği ya da borçla ilişkili bir taşınmaz üzerinde alacaklı lehine tapu siciline işlenen bir kayıttır. Yani bir nevi bankanın kendini koruma aracıdır. Peki, bankanın kendisini korumak adına tapu siciline işlenmesini sağladığı bu kaydın bir bedeli var mı? Elbette var. Ve bu bedeli konut kredisi çekmek isteyen kişi ödemekte. Yani konut kredisini oluşturan masraf kalemlerinden birisi de ipotek tesis ücreti. İpotek tesis ücreti bankadan bankaya değişiklik göstermektedir. Ücret 126 TL ile 400 TL arasında değişiklik göstermekte.

Akbank konut kredisi hesaplama

Örneğin Akbank’tan 100.000 TL tutarında 10 yıl(120 ay) vadeli konut kredisi hesaplama gerçekleştirdiğimizde kredinin aylık ödemeleri 1.497,83 TL, toplam geri ödeme tutarı ise 181.345,87 TL’ye karşılık geliyor. Masrafların bazıları; 126,26 TL Taşınır Taşınmaz Rehin ücreti ve 980TL Ekspertiz ücreti ve kredi tutarının binde 5’i tutarında Kredi Tahsis ücretidir. Ayrıntılı bilgi için Akbank şubelerinden, web sitesinden ya da çağrı merkezinden destek alabilirsiniz. Diğer bankalara ait faiz oranlarını karşılaştırabilmek için de konut kredisi hesaplama sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Eğer 18 yaşını doldurmuş, ekonomik geçmişi sorunsuz yani kredi notunuz yüksek ise ve düzenli geliriniz var bu geliri beyan edebiliyorsanız konut kredisi almak için yapmanız gereken ana sayfamızda yer alan kredi hesaplama aracı ile konut kredisi hesaplama gerçekleştirebilir ve tüm bankaların sunduğu faiz oranlarını karşılaştırarak sizin için uygun olanına başvurabilirsiniz. Peki, başvuru sırasında sizden istenecek bilgiler/belgeler hangileri? Gelin inceleyelim;

- Başvuru Formu

- Nüfus cüzdanı, sürücü belgesi veya pasaport fotokopisi,

- Çalışma durumunuzu gösterir gelir belgesi

- İkamet belgesi

- Serbest Meslek Mensuplarının, bağlı oldukları meslek kuruluşundan aldıkları üyelik belgesi fotokopisi,

- Tüzel kişiliklerin ortağı olan kişilerden ortağı olduğunuz şirkete ait ana sözleşmenin yayımlandığı ticaret sicil gazetesi/gazeteleri fotokopisi,

- Satın alınmak istenen konutun tapu belgesi fotokopisi,

- Şubece talep edilebilecek diğer belgeler

Belirtilen belgeler hakkında kredi alınmak istenen banka ile görüşülerek ayrıntılı bilgi talep edilmelidir. Paylaştığımız belgeler dışında da banka özelinde istenen belgeler olabilmektedir.

22.11.19 itibariyle en uygun konut kredisi hesaplama sonuçlarına göre ilk 3 banka;

- Ziraat Bankası Konut Kredisi: %0.99

- Vakıfbank Konut Kredisi: %0.99

- Halkbank Konut Kredisi: %0.99

Konut kredisi almak istediğimizde bizi zor bir hesaplama süreci bekler. Konut kredisi hesaplama araçları ile sabahlara kadar türlü kombinasyonlar ile hesaplama yapar, tam birine karar vermişken başka bir şey dikkatimizi dağıtır ya da ilgimizi çeker ve konut kredisi hesaplama işlemi başa döner. Emin olamadığımız birçok sonuca ulaşır ve her birini sürekli karşılaştırarak herhangi birinde karar kılabilmek için emin olmaya çalışırız. Peki, bizim için doğru ödeme hangisi? Doğru kavramı hakkında bilinmesi gereken kendisini ararken başvurabileceğimiz evrensel bir ölçüt olmayışıdır. Yani aslında doğru, size uygun koşula adapte olmuş eylemler ya da olgular bütünüdür diyebiliriz. Sizin için dikkat edilmesi gerektiğini düşündüğümüz birkaç kriteri paylaşmak istedik.

- Doğru vade: Vade aylık taksit yükünü azaltır. Örneğin 60 ay vadeli alınmış 100.000 TL’lik bir konut kredisi için aylık taksit 2.212 TL’dir. Aynı kredinin 120 ay vadeli alınması haline aylık taksit 1.421 TL olacaktı. (%0.98 Faiz oranına göre) Tabi bu durumun da olumsuz tarafı var. Vade uzadıkça toplam maliyet artacak, yani toplamda ödeyeceğiniz tutar yükselecek. Mesela az önce verdiğimiz örnekte 60 aydan 120 aya çıkan vadede toplam maliyet 134,247 TL’den 172.011 TL’ye çıkmaktadır. 

- Uygun faiz oranı: Uygun Faiz Oranı deyince “en düşüğünü çekeriz” bundan kolay ne var diyebilirsiniz. Ancak kredi hesaplama araçları ile yaptığınız karşılaştırmalarda gözden kaçabilecek bazı masraflar bulunmakta. Bu masrafların hangi şekilde ne miktarda alındığını bilmek toplam maliyeti daha sağlık biçimde ortaya koymanızı sağlar. 

- Masraflar: Az önce değindiğimiz kredi masrafları; dosya masrafı, tapu masrafı, ipotek tesis ücreti ve hatta emlakçı komisyon ücreti vb. Tüm bu masrafların dikkatle değerlendirilmesi ekonomik stratejinizi sağlam kurmanızı sağlayacaktır.

- En avantajlı krediyi sunan banka: Burada en avantajlı krediyi sunan banka diyerek kastettiğimiz diğer bankalara göre biraz daha düşük ya da yüksek faiz oranı vermiş olması dışında size sunabilecekleri seçeneklere ya da ek avantajlara göre banka seçiminde dikkatli olmanız gerektiği.

Aklınızda ev sahibi olmak üzere konut kredisi çekmek var ve ekonomik olarak kendinizi hazır hissediyorsanız konut kredisi hesaplama sayfamızdan tüm bankaların verdiği faiz oranlarını karşılaştırabilirsiniz. 

Bazılarımız o çok istediği evi büyük zorlukla ve ağır bir ekonomik yükün altına girerek alabiliyor. En azından birçoğumuz için durum bu. Omuzlarımızda bu kadar ağır bir yük varken ekonomik olarak çıkmaza girmeden yaşamaya çalışmak oldukça güç. Bazılarımız belki de beklemediği ekonomik dar boğazlar yaşayarak zaten zorlandığı ödeme sürekliliğinde sıkıntı yaşayabiliyor. Olmamasını umduğumuz, gerçekleşmemesini dilediğimiz en kötü olasılıklardan biri budur. Peki, bu durumda karşılaşacaklarımız neler?

Tüketici Kredisi Sözleşmeleri Yönetmeliği’ne göre birbirini izleyen iki taksit süresince ödemesini gerçekleştiremeyen borçlu 30 günlük bir bekleme süresinin ardından bankaya borcun tamamını ödemekle yükümlü bırakılabiliyor. Genellikle gecikmiş 2 taksit sonrasında banka hatırlatma gerçekleştiriyor. Az önce belirttiğimiz 30 günlük süre de dolduktan sonra banka alacağın tahsili konusunda avukatına yetki veriyor. Yani bu noktada yasal takip süreci başlıyor. Avukat icra takibine başlamadan önce avukat ile görüşerek son bir anlaşmaya varılamaz ise icra takibi başlıyor. Bu durumda merkez bankası kara listesine giriliyor. (Gelecekteki olası kredi ihtiyaçlarınızda bu listede olmuş olmak işinizi çok güçleştirebilir.) İcra takibi sonrası banka sürekli bir geliriniz var ve bu geliriniz bankaya olan borcunuzu karşılamaya yetiyor ise maaşınızın bir bölümüne haciz koyuyor. Eğer yeterli görmez ise ipotek ile alınmış olan taşınmazın satışı için satış işlemi başlatıyor. 

Eğer ekonomik olarak zorlanmaya başladıysanız ve ödemelerinizi gerçekleştiremeyeceğinizi ya da oldukça geciktireceğinizi öngörebiliyorsanız önlem almayı ihmal etmeyin. Kredi hesaplama sayfamızda yer alan yapılandırma kredi hesaplama aracı ile belirlediğiniz uygun krediyi bankanızdan ya da daha uygun faiz oranı sunduğunu düşündüğünüz farklı bir bankadan çekerek üzerinizdeki ekonomik gerilimi azaltabilir, olumsuz süreçlerin bir parçası olmak zorunda kalmadan borcunuzun tamamını ödeme fırsatı yaratabilirsiniz.

Artık ev sahibi olma zamanınızın geldiğini düşünüyor ancak bankaların size kredi verip vermeyeceğinden emin olamıyorsanız lütfen yazımızı okumaya devam edin.

Ev sahibi olabilmek aslında çok da zor değil. Bunu verdikleri kredilendirme hizmetleri ile bizim için kolaylaştıran kurumlar bulunmakta. Yani bankalar. Bankalardan bu hizmeti alabilmek için bazı kriterler mevcut. Bu kriterler ise genel olarak bankanın kendisini güvence altına alması ekseninde oluşturulmuş diyebiliriz. Peki, Konut Kredisi alabilir miyiz?

Eğer,

- 18 yaşınızı doldurduysanız,

- Almak istediğiniz evin  %20'si oranında peşinatınız varsa,(Bankalar almak istediğiniz konutun tamamına kredi vermiyor. %80 kadarı için kredi veriyor.)

- Düzenli bir geliriniz var ve konut kredisi hesaplama yaptığınızda kredi taksitleri aylık gelirinizin 3/2'sini aşmıyorsa,(yani 3000 TL maaşınız var ve aylık konut kredisi taksitiniz 2000 TL'yi aşmayacaksa)

- Almak istediğiniz konut, krediye uygunsa

- Kredi notunuz yeterli seviyede ise, (Bankaların kendi iç politikalarına göre değişmekle birlikte 1200 puan ve üstü kredi notunuz var ise konut kredisi başvurunuzun olumlu sonuçlanma ihtimali oldukça yüksek)

- Ve son olarak gerekli ekonomik planlamayı yaptıysanız ve kendinizi hazır hissediyorsanız konut kredisi çekmek için ilk adımı atabilirsiniz.

Sitemizin Konut Kredisi Hesaplama aracını kullanarak en avantajlı konut kredisi faiz oranını sunan bankayı belirleyebilir ve başvuru sürecini başlatabilirsiniz.

Kirada oturuyorum. Aylık kira ödemem 1.500 TL. Maaşım 3.000 TL. Eşim çalışıyor ve bir şekilde idare edebiliyoruz. Ancak doğruyu söylemek gerekirse "Ne uzuyoruz ne de kısalıyoruz" Maaş her yıl bir miktar artıyor evet ama kira ücreti de her yıl neredeyse aynı oranlarda artıyor. Bir şeylere sahip olmak, hayallerimize daha kolay ulaşabilmek için çok küçük miktarlarda da olsa birikim yapmaya çalışıyoruz. Zira bu şekilde devam ederse 30 yıl sonra hiçbir şeyi olmayan, ailesine ya da çocuklarına bir şey bırakamamış biri olarak gitmiş olacağım ve bu beni gerçekten üzüyor.

Yukarıda vermiş olduğumuz örnek aile bireyi açıklaması aslında ülke ortalamasında bir ailenin geçim hikayesini yansıtabilmek adına yaratıldı. Yani başlıkta belirtilen sorunun yanıtını bulmamızı kolaylaştırmasını umarak denklemimize bu aile bireyinin yanıtını tasarladık. Çünkü ev almak için doğru zaman mı sorumuzun yanıtı aslında göreceli. Yani yanıtı hem evet hem hayır.

2018 yılı ağustos ayından bu yana sürekli yükselişte olan kredi faiz oranları 2019'un son ayları içinde oldukça düşük seviyelere inmeyi başardı. Bu da konutlara olan ilginin yeniden artmasına, dolayısıyla inşaat sektörünün (ki ülke ekonomisinin lokomotifi inşaat sektörü olarak dile getirilmekte) yeniden ayaklanmasına yardımcı oldu.

Yanıtımız neden evet, çünkü faiz oranları gerçekten oldukça düşmüş durumda. Bankalar düşen faiz oranlarının dışında farklı avantajlarda sunmakta. Eğer almak istediğiniz evin ekspertiz raporuyla belirlenmiş bedelinin %20'sine sahipseniz, eğer kirada oturuyor ve neredeyse bir konut kredisi taksiti kadar kira ödüyorsanız, eğer kira için ödediğiniz her kuruşun havaya gittiğini düşünüyorsanız ve kredi çekme konusunda tüm hesaplarınızı dikkatlice yaptıysanız yanıtımız evet. Taksit miktarı her yıl sabit kalacak ancak maaşınız her yıl enflasyona göre belli bir miktarda artış gösterecek. İlk bir kaç yılı atlattıktan sonra öncesinde ağır bir yük gibi gelen taksit ödemeleri maaşınızın küçük bir kısmı olarak kalacak. Her yıl, sahip olduğunuz konutun değer kazanmaya devam edeceğini de göz önünde bulundurmak gerek.

Yanıtımız neden hayır, eğer oturmak için bir konut almıyor sadece yatırım yapmak için alıyorsanız evin iyi bir yatırım aracı olmadığına inanıyoruz. İyi bir yatırım aracı olabilmesi için konutun alındığı bölgenin inandırıcı bir gelecek hikayesi olmalı. Toplam maliyetinizin üzerinde önemli bir getirisi olmalı. Ancak yatırım için farklı ve daha avantajlı alternatifler mevcut.

Eğer yanıtlarımız doğrultusunda kararınız konut kredisi çekmek ise konut kredisi hesaplama aracımızı kullanarak bankaların faiz oranlarını karşılaştırabilir ve size uygun faiz oranıyla konut kredisi başvurunuzu yapabilirsiniz.

2018 ağustosunda yaşanan ekonomik kriz sürecinde banka faiz oranları %0,88’li oranlardan %2’lere çıktı. Bu durum konut satışlarının 3/1’ini oluşturan ipotekli kredi ile konut satışlarının neredeyse tamamen durmasına sebep oldu. Ülke ekonomisinin olumsuz seyri konut satışlarının da genel olarak %40-50 oranında daralmasına sebep oldu. Dolayısıyla talep olmadığı için inşaat sektörü ciddi bir bunalım sürecine girdi. Yapılan binalardaki dairelerin %60-70’i boş kalmaya başladı. Tabi bu durumda konut fiyatları düşmeye başladı. Geçtiğimiz aylarda hükümet desteği(yönlendirmesi) ile devlet bankalarında faiz indirimi başladı ve an itibariyle %0,98’lere kadar düştü. Böylece tekrar konut piyasası hareketlenmeye, bekleyen elde kalmış konutlar satılmaya başladı. Ancak ne yazık ki faiz oranlarının yükselmesi sebebi ile fiyatlandırmada yaşanan düşüş, faiz oranlarının düşmesi ile tekrar yükselişe geçti. Yani vatandaş için düşük faiz oranı ile elde ettiği avantaj talebi gören satıcının malını yüksek fiyatlandırması nedeni ile dezavantaja dönüştü denebilir. Tabi bu her bölge için, her konut için ya da her proje için geçerli demek doğru olmaz.

Konut kredisi faiz oranlarının beklentileri karşılayacak biçimde düşmesine rağmen konut satış sayılarının buna paralel olarak çok büyük oranlarda yükselmemesinin de sebepleri var. Çünkü vatandaş için sadece faiz oranının düşmesi ya da konut fiyatlandırmalarının alıcı lehine olması da yetmiyor. Konut kredilerinde vade miktarının yüksek olması uzun vadeli ekonomik plan gerektirmekte. Yani ekonomik istikrarda sürekliliğin devam edip etmeyeceği, dış politikada nasıl bir yön izleneceği, Amerika’nın ambargo koyup koymayacağı, Avrupa ile siyasi gerilim yaşanıp yaşanmayacağı, yani kısaca ekonomik güven ortamının sürüp sürmeyeceği de belirleyici unsurlardan biri. Ve bunların dışında eğer ekonomik anlamda istikrar devam ederse faiz oranlarının daha fazla düşmesi beklentisi de mevcut. Bu beklentinin sebeplerinden biri de hükümetin bu doğrultuda açıklamalarda bulunuyor olması.

Yazdıklarımızı kısaca toparlamak gerekirse, ekonomik istikrar hala vatandaş açısından tatmin edici bulunmuyor. 2018 de yaşanan ekonomik durgunluktan sonra düşen konut fiyatları, düşen faiz oranları ile biraz yükselmiş durumda. Ama bu durum konut alma fikriniz ve hazırlığınız var ise almamanıza sebep olacak bir karar vermenize sebep olmasın. Zira konut fiyatlarının 2019 sonuna kadar inşaat sektöründeki maliyet artışından etkilenmemesi için hükümet gerekli önlemleri almakta. Yani ekonomik çevreler 2020 ile birlikte konut fiyatlarının ciddi biçimde artabileceğini belirtiyor.

Burada paylaştığımız bilgiler tamamen kendi kişisel görüşlerimizden oluşmakta. Amacımız sizleri yanlış yönlendirmek ya da zarar uğratmak değil. Doğru atılmış adımlarla ev sahibi olmanızı dileriz.

Pandemi süreci ile birlikte hızlı bir düşüş yaşayan konut kredisi faiz oranları içinde bulunduğumuz günlerde yeniden yükselişe geçmiş durumda. Düşüş yaşayan konut kredisi faiz oranları sonrasında tüm ülke genelinde konut/ev fiyatları da oldukça yükseldi. Faiz oranlarının tekrar yükselişe geçmesi ile birlikte konut fiyatları eski fiyatlarına inecek mi yoksa yükselmeye devam mı edecek bunu başka bir yazımızda değerlendireceğiz. Zira bu yazımızda sadece uygun faiz oranına sahip konut kredisi hesaplamalarını paylaşacağız. Arzu ederseniz kredi hesaplama aracımızı kullanarak tüm bankalara ait faiz oranlarını da inceleyebilir ve karşılaştırarak en uygun konut kredisi faiz oranına ulaşabilirsiniz.

Hesaplama aracımız ile konut kredisi hesaplama işlemi gerçekleştirdiğimizde faiz oranı en düşük üç banka sırasıyla Halkbank, Ziraat bankası ve İş bankası olarak görülmekte. Üç bankanın sundukları faiz oranlarını ise aşağıda görebilirsiniz.

Halkbank Konut Kredisi

Konut kredisi miktarı: 100.000 TL

Vade: 120 ay

Faiz oranı: %0,99

Aylık taksit: 1.427,78 TL

Toplam maliyet: 172.814,48 TL

Ziraat Bankası Konut Kredisi

Konut kredisi miktarı: 100.000 TL

Vade: 120 ay

Faiz oranı: %1,19

Aylık taksit: 1.569,54 TL

Toplam maliyet: 189.773,26 TL

İş Bankası konut Kredisi

Konut kredisi miktarı: 100.000 TL

Vade: 120 ay

Faiz oranı: %1,25

Aylık taksit: 1.613,35 TL

Toplam maliyet: 195.424,45 TL

Görüldüğü üzere çekilecek tutar aynı, faiz oranı aynı ve aylık ödenecek taksit tutarı aynı olmasına rağmen toplam maliyet küçükte olsa farklı hesaplanmakta. Bunun sebebi daha önceki yazılarımızda da belirttiğimiz gibi dosya masrafı maliyetlerinin bankadan bankaya farklılık göstermesi. Belirttiğimiz tutarların değişkenlik gösterebileceğini, konut kredisi hesaplama ve başvuru işlemlerinin son olarak kredi almak istediğiniz banka ile görüşerek teyit edilmesi gerektiği unutmayın. Çünkü faiz oranlarında ya da masraf tutarlarında değişiklik yapma hakkının bankaların inisiyatifinde olduğunu ve günlük hatta anlık olarak bile konut kredisi faiz oranlarının ve dosya masrafı tutarlarının değişebileceği göz ardı edilmemelidir. Konut kredisi hesaplama sürecinde karşılaşacağınız masraflara dair daha ayrıntılı bilgi almak için Konut Kredisi Masrafları başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

Konut kredisinde yapılandırma nasıl gerçekleştirilir? Yüksek faiz oranları ile konut kredisi alan vatandaşlarımızın düşük faiz ile aldıkları kredileri yapılandırmak için beklentileri devam ediyor. Bunun yanında bankalar yapılandırma için kredi sunduklarını belirtmiş durumda. Birçok banka yapılandırma için farklı alternatifler sunmaya başladı. 

Burada dikkat edilmesi gerek hangi banka ve oran ile yapılandırma gerçekleştirilmeli. Öncelikle yapılandırma için konut kredisi edindiğiniz bankanın dışında bir bankada kredi alacak olursanız çıkacak masrafları hesaba katmalısınız. Zira maliyet toplamınızı artmakta ve avantajlı olabileceğini düşündüğünüz düşük faiz oranı ödenecek masraf kalemleri sebebiyle avantajını kaybetmekte. Başka bankadan konut kredisi yapılandırması için kredi edindiğinizde banka sizden ilk kredi aldığınız zaman ki gibi masraflar talep edecek. Dosya masrafı, ipotek tesis ücreti ve sigortalandırma vs. Bunun yanında mevcut kredisini kapatmak istediğiniz bankada da erken ödeme cezası adı altında bir masraf kalemi oluşacak. Örneğin 100.000 TL’lik bir kredi tutarının erken ödemesini gerçekleştirdiğinizde bankanın sizden alacağı erken ödeme cezası 2000 TL dolayında olacak. Unutulmaması gereken bir diğer etmen ise kredi alacağınız bankanın sizi yeni kredi alan vatandaş olarak değerlendirmesi ve politikaları doğrultusunda oluşturduğu kriterleri karşılıyor olup olmadığınızı kontrol edeceği. Yani KKB skorunuz yüksek ve ödeme geçmişiniz sorunsuz olmalı.

Yani kısaca eğer konut kredisi yapılandırma ihtiyacınız var ise (faiz oranı uygun olmak koşulu ile) öncelikle krediyi edindiğiniz banka ile görüşmeniz yararınıza olacaktır. Hem banka müşterisi olduğunuz için ek faiz indirimi uygulayabilir hem de yapılandırma için ek masraf talep etmeyebilir. 

Konut kredisi hesaplama sürecinde ihtiyaç sahiplerinin en çok merak ettikleri konulardan birisi vade tercihinin toplam maliyete etkisinin ne olduğu. Sunacağımız tabloda aylara göre aynı miktarda kredinin taksit tutarları ve toplam maliyet bilgisi yer alacak. Bu tabloda da göreceğiniz gibi vade uzadıkça taksit tutarı düşse de toplam maliyet artmakta. Yani kredi hesaplama sürecinde tüm etkenler dikkate alınarak geleceğe dair ekonomik planınızı hazırlamalısınız.

 Paylaştığımız tablodan uygun vade miktarı için kredi hesaplama aracımızı kullanarak en uygun kredi hesaplama sonuçlarına ulaşabilir, bankaların sundukları farklı faiz oranı seçeneklerini karşılaştırabilirsiniz. 

- Tabloda örnek olarak Ziraat bankası konut kredisi hesaplama aracı kullanılmıştır.

Konut amortisman süresinin hesaplanması konut sahibi olan ya da konut kredisi hesaplama sürecinde vatandaşlarımızın dikkat ettiği ve merak ettiği konulardan. Zira bir evin iyi bir yatırım olup olmadığının göstergesi olarak görülüyor amortisman kavramı. Konutlarda amortisman hesaplama Konut fiyatının aylık kira bedeline bölünmesi ile yapılmakta. Örnek vermek gerekir ise bugünkü değeri 300 bin TL olan konutunuzun aylık kirası 1500 TL ise 300.000/1500=200 ay. 

200/12=16.6 yıl. Bu sonuca göre belirtilen konuta yatırım yapmak avantajlı olacaktır. Amortisman oranı ideal görünmekte. Çünkü Türkiye’de ideal konut amortisman oranı ortalama 17 yıl civarındadır. Her halükarda eğer konut istediğiniz yerde ve istediğiniz özelliklerde ise amortisman hesabının önemi vardır diyemeyiz. Zira aldığınız evi ne satmak ne de kiralamak için vermiyorsanız, amacınız hayatınızı orada geçirmek ise diğer kıstasların önemi yoktur. 

Sitemizin Konut Kredisi Hesaplama sayfasında konut kredisi amortisman hesaplama aracını kullanarak evinizin ya da almayı düşündüğünüz evin amortisman oranını hesaplayabilirsiniz.

Ev alırken nelere dikkat edilmesi gerektiği hakkındaki yazımızda düşüncelerimizi madde madde sıralayacağız. Maddelerimizin birçoğu kişisel görüşlerimize dayanmaktadır. Sizler farklı düşünüyor olabilirsiniz. Yazımızın altında yer alan yorumlar kısmına sizler de düşüncelerinizi paylaşabilirsiniz.

- Kredi notu: Öncelikle istediğiniz evi konut kredisi kullanarak almak istiyorsanız ödeme geçmişinizi kontrol etmelisiniz. Eğer ödeme geçmişinizde bir sorun varsa kredi notunuz konut kredisi çekmek için uygun olmayabilir.

- Ödemenin dikkatli hesaplanması: Banka kredisi ile konut alacaksanız, kredi hesaplama ve toplam maliyet hesaplama unsurlarının dikkatle uygulanması gerekmekte. Genel olarak ipotek ile verilen konut kredisi, ödemelerde yaşanacak olası bir problemde bankanın alacağını güvence altına almak istemesi sebebi ile satışa konu olabilir.

- Yüksek aidat tutarlarına dikkat: Oturulacak konutun bulunduğu binada aidat miktarları göz önünde bulundurulmalıdır. Gözle görülen bir hizmet olmadığı halde neredeyse bir kira tutarı kadar aidat istenen bir apartmanda oturmak istemeyebilirsiniz.

- Elden ödeme riskli: İstediğiniz konut için mal sahibi ile olumlu geçen görüşme sonrasında bu alışveriş için verilecek tutarları banka hesabınızdan banka hesabına ve hangi sebeple hangi taşınmaz için gönderildiği belli olacak şekilde yapmanız risk almamanızı sağlayacaktır.

- Depreme dayanıklı mı: Bina hangi yıl inşa edilmiş, deprem yönetmeliğine uygun mu gibi sorular mutlaka yöneltilmeli.

- Binanın altında dükkan var mı: Binanın giriş katında dükkan var ise dükkanlar kontrol edilmeli. Çünkü bazı dükkan sahipleri yer kazanmak için kolonları kestirebiliyor. Bu da binanın mukavemetini düşürüyor. 

- Bölgenin gelişime açık olup olmaması: Bu kıstas aslında daha çok yatırım için düşünülen konut alımları için geçerli. Bölgenin gelişime açık olması konut fiyatının daha hızlı yükselmesine sebep olur.

- Ara kat ve güneye bakıyor: Ara kat olması ısı kaybını önleyecek, güneye bakması kış mevsiminde evinizin gündüz güneş almasını, dolayısıyla sıcak olmasını sağlayacaktır. Batıya bakan evlerde ise yaz mevsiminde öğleden sonraları güneş almakta ve ısınan duvarlar sebebi ile ev yaz mevsimi boyunca hep sıcak kalacak, ev için kullandığınız serinletme maliyetini de arttıracaktır.(Klima kullananlar için geçerlidir)

- Binanın yaşı, dairenin arsa payı: Binanın yaşı sağlamlık ve geleceğe dair kazanacağı değer konusunda kıstas alınabilir. Dairenin arsa payı da arsa miktarından size düşen payı göstermektedir.

- Evin donanımı: Almak istenen evin doğalgazlı olup olmadığı, mutfak, banyo gibi kısımlarının yapılı olup olmadığı önemlidir. Zira yapılı olmayan, donanımsız bir ev ek masraf demektir.

- İşe, okula, merkeze uzaklığı: Zaman değerlidir. İşe gidip gelirken toplamda kaybedilecek 4 saat, ailenizle ya da dinlenerek geçirebileceğiniz zamanlardan çalmaktır.

- Sıfır değilse eski sahibinden kalan abonelik borçları olup olmadığı: Dikkat edilmeli çünkü yeni abonelik almak istediğiniz takdirde can sıkıcı sorunlarla karşılaşabilirsiniz. 

- Çocuğunuzun güvenle büyüyebileceği, rahat edebileceği bir çevre: Çocuklarımız özgür, güvenli ve gözümüzün arkada kalmayacağı güvenli bir çevrede büyümeli.

- Komşular/komşuluk: Listemizdeki en can alıcı unsur belki de bu seçenek. Çünkü dünyanın en güzel en rahat evini de alsanız, sorunlu insanlarla aynı binada huzursuz ve keyifsiz bir ömür geçirmek mümkün olmaz.

Alacağınız eve karar verdiyseniz ve her şeyiyle içinize sindiyse konut kredisi hesaplama sayfamızdaki kredi hesaplama aracımızı kullanarak uygun faiz oranına sahip kredileri karşılaştırabilirsiniz.  

Kredi notunun kaç olması gerektiğini öğrenmek isteyen birçok vatandaş, çeşitli yollar ile kredi notlarını öğrenmeye çalışmakta. Findeks üzerinden ya da bankalar üzerinden kredi notunuzu öğrenebilirsiniz. Ancak asıl merak uyandıran kısım kredi notunu öğrendikten sonra başlıyor. Kredi notunu farklı aralıklar bulunur. Bu aralıklar başvuru sahibinin ekonomik geçmişinin bir yansıması olarak kredilendirme konusunda barındırdığı riski ihtiva eder. Peki, bu aralıklar hangileridir;

- 0 – 699 En riskli

- 700 – 1099 Orta riskli

- 1100 – 1499 Az riskli

- 1500 – 1699 İyi

- 1700 – 1900 Çok iyi

Belirtilen puan aralıklarına göre 1500 puan ve sonrası için kredi başvurularından genel olarak olumlu sonuç alınır. Yani puanınız 1500 üzerinde olmalı diyebiliriz. Ancak bu bankaların 1500 puan altındaki kredi notlarında başvuruların tamamına olumsuz yanıt verdiği anlamına gelmiyor. Özellikle 1100-1499 puan arasında olan başvurularda bankalar kararsız kalmakta ve detaylı inceleme gerçekleştirmekte. Her halükarda puanınız belli ve en azından 1100 puanın altında değilse banka ile görüşmeniz daha doğru olacaktır.

Öte yandan kredi notunuz düşük ve nasıl yükseltileceğini öğrenmek istiyorsanız Kredi Notu Nasıl Yükseltilir? yazımızı okuyabilirsiniz.

Evi satın alma sürecinde ilk yapılacak işlem satın almak istediğiniz evin bağlı olduğu belediyeye giderek rayiç bedel belirlenmesini sağlamak olacak. Rayiç bedelin belirlenmesi ardından tapu harcı ödemesi yapılacaktır. Bu ödeme hem alıcıdan hem de satıcıdan %2 olarak tahsil edilmektedir. (31.12.2019 tarihine kadar bu harç %1,5 olarak tahsil edilecektir) Ancak bu konuda dikkat edilmesi gereken şey rayiç bedelin doğru belirtilmiş olmasıdır. Zira rayiç bedelin düşük gösterilmesi, ödenecek tapu harcı miktarının düşmesi demektir. İllegal bir işlemdir. Resmi kurumlarca yanlış bildirilmiş rayiç bedel belirlendiği takdirde idari para cezası ve vergi cezası doğacaktır.

Rayiç bedel belirlendikten ve tapu harcı yatırıldıktan sonra tapudaki işlemlere geçilebilir. Tapudaki işlemler için istenen belgeler;

- Kimlik aslı, fotokopisi

- Fotoğraf(Satıcının bir, alıcının iki adet fotoğrafı)

- Tapunun aslı ve fotokopisi

- Almak istenen ev için borcu yoktur yazısı.(Rayiç bedel işlemi sırasında belediyeden alınmakta.)

- Konut kredisi ile alınacaksa bankanın ipotek evrakları

- DASK poliçesi

Tapuya evrakları teslim ettikten sonra randevu alınır. Genellikle sabah alınan randevularda aynı gün içerisinde işlem tamamlanır. Ancak tapuda yoğunluk varsa bir sonraki güne randevu verilebilir.

Eğer ev sahibi olmak istiyor ancak ilk adımı atmaya cesaret edemiyorsanız, kredi hesaplama sayfamızdaki konut kredisi hesaplama aracını kullanabilir ve ilk adımı geleceğinizi hesaplayarak atabilirsiniz.

Emlak vergisi, nasıl hesaplanır, nereye ödenmelidir şeklinde birçok sorunun yanıtını yazımızda bulabileceksiniz. Öncelikle emlak vergisi nedir sorusunun yanıtını irdeleyelim. Emlak vergisi taşınmaz mülk sahiplerinden alınmaktadır. Yani ev sahipleri emlak vergisine tabi iken kiracılar emlak vergisi kapsamında yer almamaktadır.

Emlak vergisi her yıl 2 taksit şeklinde (ilk taksit mayıs ayının son günü ve ikinci taksit kasım ayının son günü) konutunuzun bağlı bulunduğu belediyeye yapılır. Ödenecek bedel sahip olduğunuz taşınmazın %0,2’si(binde iki) olarak hesaplanır. Ancak dikkat edilmesi gereken husus eğer taşınmazınız büyükşehir belediye sınırlarında değil ise %0,1(binde bir) olarak alınacağıdır. Yani 100.000TL değerinde bir taşınmazınız varsa ödenmesi gereken tutar büyükşehir belediye kapsamında 200 TL’dir. 

Bina, arsa ve arazilerin 2019 yılı vergi değerlerinin, geçmiş yıl değerinin yeniden değerleme oranının yarısı (%23,73/2= %11,865) kadar artırılarak hesaplanabileceği Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 74) ile açıklandı. (Resmi Gazete No: 30873 Resmi Gazete Tarihi: Perşembe, 29 Ağustos, 2019)

Emlak vergisi ödemeleri bağlı bulunulan belediyeye yapılacağı gibi, belediyenin e-belediye hizmeti üzerinden de ödeme yapılabilir. Ayrıca bağlı bulunduğunuz belediyenin anlaşmalı olduğu bankalar var ise banka aracılığıyla da ödeme yapılabilmektedir.

Emlak vergisi bazı durumlarda kişilerin muaf olabildiği bir vergi türüdür. Ancak muafiyet kendiliğinden kazanılmaz. Muaf kalma gerekçeniz ile belediyelere başvurunuzu yapmanız gerekmektedir. Emlak vergisinden muaf kalabilecek kimseler ise;

- Engelli vatandaşlar

- Şehitler, yakınları(dul ve yetimleri) ve gaziler

- Emekliler ve vefat etmiş emeklinin yakınları (dul ve yetimleri)

- Başkaca geliri bulunmayan işsizler ve ev hanımlarıdır.

Bu muafiyetler sadece konut için geçerlidir. İşyeri ve arsalar için belirtilen muafiyet mümkün değildir.

Emlak vergisi tutarı sabit değildir. Her yıl yeniden değerleme oranına göre ödenecek emlak vergisi tutarı değişiklik gösterebilir. Emlak vergisi tutarınızı hesaplayabilmek için kredi hesaplama sayfamızda yer alan emlak vergisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Ayrıntılı bilgi için bağlı bulunduğunuz belediyelere ulaşabilir ve bilgi talep edebilirsiniz.

Kirada oturanların ve konutlarını gelir elde etmek için kiraya verenlerin cevabını aradığı önemli sorulardan biri kiracı ve ev sahiplerinin yasal yükümlülüklerinin neler olduğudur. Bu yükümlülükler Borçla Kanunu ile belirtilmiştir. Peki nedir bu yükümlülükler;

Kiracının yükümlülükleri

- Kiracının öncelikli yükümlülüğü kira borcunu yerine getirmektir. Temel yükümlülük kiracı için kirayı ödemektir. (Borçlar Kanunu - Madde: 313)

- Kira ödeme tarihinin belirtilmediği ya da konutun bulunduğu bölgede uygulanan farklı bir uygulama yok ise kira her ayın sonunda ödenir.

- Kiracı kira ödeme ya da kiralanan hakkında karşılaması gereken giderleri karşılamadığı taktirde kiraya veren, kira sözleşmesini  fesh edebilir. (Borçlar Kanunu - Madde 315)

- Kiracı, kiraladığı yerde yapacağı her tür değişiklik için kiraya verenden yazılı onay almak durumundadır.

- Kiracı kiraladığı mülkü ya da eşyayı teslim ederken teslim aldığı şekilde teslim etmelidir. 

Kiraya verenin yükümlülükleri

- Kiraya verenin en temel yükümlülüğü, kiralanan taşınmazın kiraya verildiği şekilde kalmasını sağlamaktır.(Kullanım sebebiyle yıpranmalar hariç) (Borçlar Kanunu -  Madde 301)

- Kiralanan ile ilgili vergi, sigorta vb. giderler aksi belirtilmediği müddetçe kiraya veren tarafından karşılanmak durumundadır. (Borçlar Kanunu -  Madde 302

- Kullanımla alakalı olarak öngörülen ya da öngörülemeyen tüm yan giderlerin sorumlusu kiraya verendir. (Borçlar Kanunu -  Madde 303)

- Kiralanan nesnenin ya da taşınmazın herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve kiracının bu kusurdan olumsuz etkilenmesi durumunda ortaya çıkan zarar kiraya veren tarafından karşılanmalıdır. (Borçlar Kanunu -  Madde 308)

- Kira bedelinin geç ödenmesinden dolayı cezai koşul içeren bir anlaşma yapılamaz. (Borçlar Kanunu -  Madde 346)

- Kiracı, kiraya verenden kiralanan üzerindeki ayıbın giderilmesini isteyebilir. Kiraya veren bu ayıbı gidermekle yükümlüdür. Eğer kiraya veren bu ayıbı gidermiyor/gideremiyor ise kiracı bu ayıbı kiraya veren namına gidererek bundan doğan alacağını kira tutarından düşebilir.

Nakit ihtiyacı olan birçok kişinin ilk yaptığı şey kredi notunu öğrenmektir. Zira öyle ya da böyle paraya ihtiyaç duyulduğunda bankalar aracılığıyla o nakit ihtiyacını karşılamaya çalışırız. Ve bu bu ihtiyacımızın karşılanabilir olması için bankalar tarafından konulmuş bazı kirterlerin tarafımızca sağlanmış olması gerekmektedir. Bu kriterlerin en önemlisi belki de kredi notunuzun miktarıdır. Kredi notunuz yüksekse neredeyse hiçbir problem yaşamadan konut kredisi, taşıt kredisi ya da ihtiyaç kredisi çekebilirsiniz. Peki ya kredi notunuz düşükse?

Kredi notunuz düşükse öncelikle düşük olma sebebini saptamalı ve bunu gidermek için önlem almalısınız. Yani eğer ödemeleriniz düzensiz ise ödemelerinizi otomatik ödeme talimatı vererek belli bir düzene sokmalı ya da taksit tutarlarınız ödeyebileceğinizden yüksek ise bankalardan yada çalıştığınız bankadan borç yapılandırma talep ederek taksit tutarını ödenebilecek makul bir seviyeye indirebilirsiniz. Bu da ödemelerinizin aksamasını engelleyeceği gibi düzenli ödemeye başladığınız için kredi notunuz da yükselmeye başlayacaktır. Kredi notunuz henüz oluşmamış ise ek hesap, nakit avans ya da herhangi başka bankacılık faaliyetinde bulunmalı ve puanınızın oluşmasını sağlamalısınız. Daha ayrıntılı bilgi için Kredi Notu Nasıl Yükseltilir? yazımızı okumanızı öneriyoruz.

Son olarak dikkat edilmesi gereken bir konu kullanılan GSM hatları üzerinden taksitli kredilendirme esasıyla aldığınız akıllı telefonlarda, aylık fatura ödemesinin gecikmesi kredi notunuzu olumsuz etkileyebilmekte. En azından kullandığınız GSM operatörünüz ile görüşerek olası bir telefon alışverişinizde (faturaya taksitli) kredibilitenizi etkileyip etkilemeyeceği konusunda kesin bilgi almayı ihmal etmeyin. Her operatör her telefon kampanyasında aynı sistem ile cihaz vermiyor olabilir. 

Kredi notunuz tekrar yükseldiğinde sitemizi ziyaret ederek kredi hesaplama aracımızı kullanabilir, konut kredisi hesaplama, ihtiyaç kredisi hesaplama ya da taşıt kredisi hesaplama yapabilirsiniz.

Tapu harcının ne olduğu, ödeme tutarının ne kadar olduğu ve nereye ödeneceğinden kısaca bahsedeceğiz.

Tapu harcı taşınmaz alım-satımlarında toplam tutarın %2'si olarak belirlenen tapu hizmet bedeline verilen isimdir. Son yayımlanan 843 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile alım-satımda hem alıcıdan hem de satıcıdan alınması gereken tapu harcı oranı 31.12.2019 tarihine kadar %2'den %1,5'a indirilmiştir. Tapu harcını hem alıcının hem de satıcının ödediğini belirtmiştik ancak burada bir parantez açmak gerekir ki bazı satış anlaşmalarında taraflar bu konuda farklı anlaşmalara varabliyor. (Alıcının ya da satıcının tapu harcı yükünü tek taraflı karşılaması gibi)

Tapu harcı alım-satım işlemi sırasında beyan edilmiş olan taşınmaz bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.  31 aralık tarihine kadar binde 20 (%2) yerine binde 15 (%15) olan tapu harcı oranına istinaden örnek olarak 200.000 TL tutarındaki taşınmaz için 3.000 TL tapu harcı ödenecek. 31 aralık sonrası herhangi bir değişiklik olmazsa bu tutar 4.000 TL olmuş olacak.

Tapu harcının düşük gösterilmesi konusuna da değinmek istiyoruz. Çünkü konut alımlarında tapu harcını daha düşük miktarda ödemek isteyen satıcı ve alıcıların taşınmazın bedelini olması gerekenin altında göstermesi daha sonrasında bu durum saptandığı taktirde ağır ceza ve vergi yüküne sebebiyet vermektedir. Aynı zamanda düşük bedel göstererek alınmış bir konutun 5 yıl içerisinde gerçek bedeli ile satılması durumunda ortaya çıkan fark(gayrimenkul değer artış kazancı vergisi) ödenmekten kaçılan harç tutarının neredeyse 8 - 10 katını bulabilir. Bu sebeple konut alım satımlarınızda gerçek bedel bildirerek işlem yapmanız kendi çıkarınız için de olumlu sonuç doğuracaktır.

Satış işlemlerinde 2019 yılı döner sermaye bedeli 128 TL ve ilave hizmet bedeli 17,50 TL olmak üzere toplamda 145,50 TL olarak hesaplanmaktadır.

Evinizi sattınız ve daha iyisini alabilmek için nakit ihtiyacınız mı var? Kredi hesaplama sayfamızdaki Konut Kredisi Hesaplama aracımızı kullanarak uygun kredi oranlarını karşılaştırabilirsiniz.

Gelirime/maaşıma göre alabileceğim ev hangisi şeklindeki sorulara yanıt bulmaya çalıştığımız yazımızda elimizden geldiğince sizleri aydınlatmaya çalışacağız.

Bu konuda genel kanı evinize giren maaş miktarının yaklaşık 3'te birinin krediye ayrılabileceği şeklindedir. Yani kredi hesaplama süreci tamamıyla dikkatli bir analiz gerektirmektedir. Ödenebilecek miktarın üzerinde çekilen kredi ilerleyen aylarda sorun yaşamanıza sebep olabilecek, ödenebilecek miktarın altında çekilen kredi ise belki taksitlerinizi düşündüğünüzden daha rahat ödemenizi sağlayacak ancak istediğiniz o ev değil de daha küçük, daha eski ya da merkeze daha uzak olanı almış olacaksınız. Bu durumda yapmamız gereken ilk şey mevcut bütçeyi hesaplayarak çekilmek istenen konut kredisi vadesine göre gerçekçi bir plan hazırlamak.

Sabit faizle çekilen konut kredisi için ödenecek toplam tutar belki yüksek olacak ancak unutulmaması gereken taksit tutarlarının sabit kalacağı ve geçen bir kaç yıldan sonra yükselen hane geliri ile birlikte aylık ödemelerin bütçeniz üzerindeki baskısının azalacağı.

{ads}

Genel olarak kredi hesaplama süreçlerinde uygun bulunan taksit miktarının kişi gelirinin 3’te biri kadar olduğunu belirtmiştik. Tabi bu bizim düşüncemiz. Çünkü bankalar nezdinde bu tutar kişi gelirinin %50 hatta %70’ini bulabiliyor. Tabi çekilecek kredi miktarının çok olması ya da maaşınızın neredeyse tamamını kapsaması durumunda da banka size konut kredisi veriyor ancak karşılığında kefil, ipotek bazen de ikisini birden teminat olarak kullanıyor. Biz bankanın vereceği taksit/maaş oranını %50 kabul edelim. (ki farazi bir örnekle ilerliyoruz.) Maaşınızın da 3000 TL olduğunu varsayalım. Bu durumda bankanın sizin için tasarlayabileceği taksit planına göre her aylık taksitiniz 1500 TL olacaktır. Aldığını kredi bir ihtiyaç kredisi ise 60 aya kadar, konut kredisi ise 120/240 aya kadar vade yapılabilmekte. Bu hesapla 60 aylık bir ihtiyaç kredisi için alınabilecek kredi tutarı 64000 TL civarında, 120 aylık konut kredisi için alınabilecek kredi tutarı ise 105.000 TL civarında olacaktır.

 Konut kredisi hesaplama sürecinde muhakkak bankanız ile görüşerek ayrıntılı bilgi almanız gerektiğini unutmayın.

Konut kredisi hesaplama, ihtiyaç kredisi hesaplama, taşıt kredisi hesaplama ve mevduat faizi karşılaştırma işlemleri için uygun kredi hesaplama araçlarımızı kullanabilirsiniz.

Konut kredisi hesaplama sürecindesiniz ve kredi hesaplama araçları ile sürekli oranları karşılaştırıyorsunuz. Uygun oran ve bankayı da buldunuz ama gözden kaçan tek bir şey var. O da bankaların ne yazık ki konut kredisi için konutun tüm değerini karşılamadıkları. 

Bankalar kredi talebinizi aldıktan sonra kredibiliteniz uygun ise almak istediğiniz evin değerini uzman incelemesi ile belirlerler. Bu belirlenen değer sizin bankadan konut kredisi olarak alabileceğiniz değeri de belirlemektedir. Sebebi bankaların konut kredisini konut değerinin %90’ı oranında vermeleridir. Yani almak istediğiniz evin değeri 200.000 TL ise bankanın size verebileceği kredi tutarı 180.000 TL dir.

Bu durumda hesaplama şu şekilde yapılabilir; Konutun değeri * 0.9 = bankanın verebileceği tutar.

Kredi hesaplama sayfamızda konut kredisi hesaplama aracımız ile hem bankaların konut kredisi faiz oranlarını karşılaştırabilir hem de almak istediğiniz kredinin ne kadarının peşin olması gerektiğini öğrenebilirsiniz.

Gümrük ve Ticaret Bakanlığınca yayınlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği ile komisyon oranları belirtilmiştir. Emlakçı komisyonu hesaplama oranı taşınmaz satışında yönetmeliğin 20.maddesinde de belirtildiği gibi %2 alıcıdan, %2 satıcıdan alınmak üzere %4’tür. Kiralamada ise yine aynı madde de belirtildiği üzere kira bedelinin bir aylık tutarı ve KDV’den oluşur.

Emlakçı komisyonu hesaplama örnek (200.000 TL satış tutarı – 1500 TL kira tutarı)

Satış işleminde(200.000 TL): 

KDV hariç

Alıcının Ödeyeceği Tutar: 4.000 TL

Satıcının Ödeyeceği Tutar: 4.000 TL

Toplam Komisyon: 8.000 TL

KDV Dahil

Alıcının Ödeyeceği Tutar: 4.720 TL

Satıcının Ödeyeceği Tutar: 4.720 TL

Toplam Komisyon: 9.440 TL

Kira işleminde(1.500 TL)

Kiracının Ödeyeceği Tutar (KDV Hariç): 1.500 TL

Kiracının Ödeyeceği Tutar (KDV dahil): 1.770 TL

Kredi hesaplama sayfamızda yer alan konut kredisi hesaplama araçlarından emlak komisyonu hesaplama aracını kullanarak komisyon tutarınızı öğrenebilirsiniz.

Vefat eden yakınınızın kullandığı kredi ya da kredilere istinaden kredi hayat poliçelerini sorgulayabilmek için Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi’nin oluşturduğu çağrı merkezi olan “11890”’ı arayabilirsiniz. 2019 itibariyle dakika ücreti 4,25 TL olan çağrı merkezi üzerinden vefat eden kişiye ait hayat poliçesi bilgilerini sorgulayabilirsiniz.

İlgili numara ile ulaşılan çağrı merkezi aracılığıyla ek olarak araç hasar sorgulaması da yapılabilmekte.

Not: E-Devlet uygulaması ya da internet sitesi üzerinden kredi hayat poliçesi sorgulama yapılabilmekte. 

Temelden ev almanın ya da diğer adıyla projeden ev almanın bazı avantajları ve bunun karşılığında dezavantajları bulunmakta. Yazımızda bu hususları madde madde sıralayacağız. Öncelikle belirtmekte fayda var ki 2013 yılında yayınlanan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna istinaden hazırlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik projeden ev alacakları yakından ilgilendirmekte ve kişisel görüşümüz ilgili yönetmeliğin herhangi bir işlem yapmadan önce incelenmesinin yararınıza olacağı. Belirtilen yönetmelik neredeyse tamamıyla tüketicinin lehine oluşturulmuş. Diğer bir deyişle projeden ev alma sürecini denetimli ve güvenilir bir hale getirmeyi hedeflediği söylenebilir.

Bu avantaj ve dezavantajlar ise;

Avantajlar

1- Ev fiyatlarının projeden alırken hazır olanlara göre daha uygun olması. (Tabi bu bölgeden bölgeye ve firmadan firmaya değişkenlik göstermekte)

2- Evin oturabileceğiniz duruma geldiği anda prim yapma ihtimali

3- İstenilen dairenin ya da katın istenildiği şekilde seçilebilmesi, alınabilmesi.

4- Henüz proje aşamasında iken ev içinde istenen değişikliklerin yapılabilmesi 

5- Proje sahibi firmanın anlaşması var ise çok uygun faizler ile kredi alma imkânı.

6- Sosyal yaşam için ayrılmış alanların çokluğu ve gelişmiş olması.

Dezavantajlar

1- Projenin yarım kalma ihtimali

2- Projenin taahhüt edilen sürede tamamlanmaması

3- Projede sunulan ve tamamlandıktan sonra gösterilen konut arasında fark olması

4- Proje süreci içerisinde mevcut projede firma tarafından yapılabilecek olası değişiklikler.

5- Projeden bir süre sonra vazgeçilmesi durumunda karşılaşılabilecek tazminat 

6- Projeden alınan konut tamamlanmış olsa da site ve çevre düzeninin oluşmasının zaman alması

7- Kullanılan malzeme kalitesinin düşük olma ihtimali

Tüm bu belirttiğimiz avantaj ve dezavantajların her projede karşılaşacağınız şeyler olduğunu söylemek doğru olmayacaktır. Bizim önerimiz projeden ev alma konusunda adım atmadan önce ilgili firmanın referansları, maddi gücü ya da daha önce oluşmuş müşteri şikâyetleri varsa bunların irdelenmesi yararınıza olacaktır. Ayrıca Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik dikkatle incelenmeli ve anlaşma sırasında aleyhinize oluşturulabilecek sözleşme ya da sözleşme şartlarından uzak durulmalıdır.

Uygun Kredi Hesaplama ailesi olarak alacağınız evlerde mutluluk ve huzurla yaşamanızı diliyoruz.

Tapu Üzerindeki İfadelerin Anlamları

“Bir taşınmazın sahibinin kim olduğunu gösteren resmi belge” tapu olarak isimlendirilmektedir. Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından imzalı ve mühürlü olarak hazırlanır ve verilir. Tapu belgesinde 3 bölüm bulunmaktadır. 

- Üst Bölüm (Ana Gayrimenkul)

- Bağımsız Bölüm

- Son Bölüm

Üst Bölüm

Bu bölüm ilgili taşınmaz hakkında bilgi ihtiva eder. Gayrimenkulün konumu, yeri, bölgesi belirtilir. Bunun dışında parsel, ada ve pafta numaraları yer alır.

Parsel no: İmar yasalarına göre sınırları belirtilmiş arazi alanlarıdır. Her ilin parsel numarası vardır. Bu bölümde yer alan yüzölçümü bilgisi gayrimenkulün kayıtlı olduğu parselin ebatları hakkında bilgi içerir. 

Ada no: Ada, parseli içinde barındıran bir üst kümedir. Çevresi doğal ya da yapay sınırlarla çevrilmiş parsel topluluğu anlamına gelir. Doğal ya da yapay sınırlar;

- Sokak

- Cadde

- Yol

- Demiryolu

- Göl

Pafta no: Arazilerin teknik usullerine göre ölçülüp belli oranda küçültülerek, belirli ölçekteki büyük haritalarda plan ya da modeli oluşturan parçalardan biridir.

Bağımsız Bölüm

Ana yapının parçası olan ancak bütünün parçası olduğu gibi ayrı olarak tek başına kullanımı olan kısımlar bağımsız bölüm olarak nitelendirilir. Sığınak, kiler ve kapıcı dairesi bir yapının bağımsız bölümü olarak tapuda gösterilebilir.

Edinme Sebebi; Bu başlık altında tapu sahibi ad-soyad bilgileri yer alır.

Bağımsız Bölüm No: Kat mülkiyeti olan projeler için daire numarasını belirtir.

Blok No: Parselin üzerinde birden fazla blok varsa blok numarasını belirtir.

Arsa Payı:  Yapının her bağımsız bölümü için verilen payı ifade eder.

Kat No: Bağımsız kısmın kaçıncı katta olduğunu belli eder.

Son Bölüm

Sahife No: Tapu kütüğünde gayrimenkulün kayıtlı olduğu sayfayı gösterir. 

Geldisi: Üzerinde cilt, sahife, tarih ile sıra numarası bilgileri bulunur. Tapu sicilinde daha önceden yapılan değişiklikleri gösterir. Bir başka deyişle tapunun kimden geldiğini gösterir.

Gittisi: Taşınmaza ait tapunun el değiştirme güzergâhını yani kimden kime gittiğini ifade eder.

Tarih: Tapunun düzenlendiği tarihi ifade eder. 

Yevmiye No: Tapu ile ilgili işlemler tarih ve sıra numarası ile kaydedilmektedir. Bu tarihe yevmiye tarihi, numaraya ise yevmiye numarası denir.

Ev Satarken dikkat edilmesi gerekenler

Evinizi satma kararını verdikten sonrasında ve satış sürecinde yapılması gerekenleri madde madde sıraladık. Buyurun maddeleri birlikte inceleyelim.

Alıcı ile Anlaşmadan Önce

- Evinizin satış bedelini size zarar ettirmeyecek şekilde belirlemelisiniz. Aynı zamanda ederinden fazla fiyat koymanız da satış sürenizi oldukça uzatabilir ve hatta satışı gerçekleştirmenizi engelleyebilir.

- Evinizin konut kredisine uygun olduğundan emin olun. Uygunluğu sağlayacak şartları yerine getirmeye özen gösterin.

- Evinizin üzerinde ipotek varsa kaldırın

- Sadece tek kaynaktan satış için ilan vermeyin. Birden fazla kaynak üzerinden ilan vermeniz uygun alıcıya ulaşma sürenizi kısaltacaktır.

- Evinizi emlakçı aracılığıyla satıyorsanız yaptığınız komisyon sözleşme şartlarına dikkat edin.

- Sattığınız ev için oluşturduğunuz şartlara uygun alıcılar için ev gösterimi yapın.

- Evinizin olumlu ya da olumsuz yönleri hakkında yanıltıcı bilgilendirmelerden uzak durun

Alıcı ile Anlaştıktan Sonra

- Anlaşılan tüm hususları yazılı olarak belirleyin ve sözleşme halinde imzaya dökün.

- Evinizde halihazırda kiracınız var ise satış hakkında onları da bilgilendirmeyi ihmal etmeyin.

- Evinize ait emlak vergisi borcunuz olmadığından emin olun.

- Evinizin zorunlu deprem sigortası olduğunu kontrol edin.

- Satış sırasında tapuya kesinlikle konutun gerçek değeri üzerinden bildirimde bulunun

- Evinizi sattıktan sonra oluşan kazancınız için değer artış kazancı vergisi hesaplamanızı gerçekleştirin. 

- Ev satışı sırasında para transferi için güvenli yolları tercih edin

- Evinizin satışını tamamladıktan sonra daha önce yayınladığınız satış ilanlarını kaldırın

- Evinizdeki aboneliklerinizi iptal ettirmeyi unutmayın (Elektrik, doğal gaz, su vb.)

Eş muvafakatnamesi, kredi çekmek isteyen kişinin evli olması durumunda ve çekilen kredi ipotekli bir kredi ise eşten aranan rızanın olduğunu gösteren belgedir. Genel olarak ipotek işlemi içeren kredi alınırken eşin rızası istenir. Türk Medeni Kanunu’nunda, “…gereğince bir kimse, eşiyle beraber yaşadığı, aile hayatını sürdürdüğü aile konutunun üzerinde, eş muvafakatnamesi olmadan alım – satım veya herhangi bir borca ilişkin işlem yapamamaktadır.” biçiminde konu üzerine açıklık getirilmiştir.

İpotek işlemi gerektirmeyen kredi türleri olan ihtiyaç kredisi ve taşıt kredisinde eş rızası aranmamaktadır. Kişi eşinin rızasına gerek duymadan ihtiyaç kredisi ve taşıt kredisi kullanabilmektedir. 

Eş muvafakatnamesinin gerekli olduğu bir başka durum kefilliktir. Kişi, bir yakını için banka üzerinden alınacak bir kredi sırasında kefilliğini sunuyorsa, banka kendisinden kefil olmasına dair eş rızası istemektedir. Eş rızası olmadığı takdirde kefillik geçersiz sayılmaktadır. Bu düzenleme ile hatır gönül ilişkisine dayanan kefalet akdinde söz konusu ailenin ekonomik geleceğinin zarar görmemesi ve aile bütünlüğünün korunması esas alınmıştır.

Son olarak hatırlatmakta fayda var. İpotekli konut kredisi çekmek isteyen eş için eş muvafakatnamesi, eş rızası aranmaktadır, ihtiyaç kredisi ya da taşıt kredisi için ise eş rızasına gerek yoktur demiştik. Ancak 2018 yılında Yargıtay 2.Hukuk Dairesi, eşlerden birinin diğerinin haberi olmadan yani bilgisi dışında kredi çekmesinin boşanma sebebi olarak görülebileceğini örnek dava sonucu olarak onamıştır. Her kredi için eş rızası gerekir sonucuna ulaşabiliriz demek güç. Ancak en azından eşinizin bilgisi dahilinde işlem yapmanız daha sağlık sonuçlar doğuracaktır.

E-haciz uygulaması, 6183 sayılı yasanın 62. maddesine eklenen hüküm gereğince ve yine aynı yasanın 79. maddesi hükmü gereğince borçlu mükelleflerle ilgili uygulanan haciz yöntemidir. 

Kesinleşmiş ve ödeme safhasına gelmiş bir borç için ödeme emri tebliğ edilmeden, e-haciz uygulanamaz. Öncelikle ödeme emri ile borçluya durum tebliğ edilmelidir. Kendisine ödeme emri ulaşan borçlu bu durumda borcunu hemen öderse, borç ortadan kalktığı için haciz süreci başlamayacaktır. Ancak ödeme emri geldikten sonra mal beyanında bulunmayan ve ödeme yapmayan borçlu için e-haciz uygulanabilecektir. 

Bankalardaki malvarlığınıza e-haciz konulduysa, banka ile anlaşarak borcu yapılandırma yoluna gidebilir ya da borcu tamamen ödeyerek e-hacizin kaldırılmasını sağlayabilirsiniz. E-haciz uygulaması ile gayrimenkullere, taşıtlara da haciz konulabilir.

Konut kredisi çekmek istediğinizde bankanın bu krediyi onaylaması için alınmak istenen konutun banka tarafından detaylıca incelenmesi gerekir. Bunu ekspertiz ile gerçekleştiren bankanın temel amacı kendini korumaktır. Çünkü ekspertiz raporu ile alınmak istenen evin üzerinde başka herhangi bir ipoteğin ya da haczin olup olmadığı, konut üzerinde bir şerh olup olmadığı, konutun ortalama değeri, satılabilir nitelikte olup olmadığı gibi bir çok unsur yer alır. Banka mortgage yasasına istinaden, konut kredisi ödemelerinin yapılmaması halinde konut kredisi ile alınmış olan konutu satarak borcun tamamını kapatma hakkında sahiptir. 

Ekspertiz raporu için banka tarafından sizden ücret alınacağını göz önünde bulundurarak almayı planladığınız evin geçmişine dair bilgi sahibi olmanız yani krediye uygunluğundan emin olmanız adınıza ek masraf oluşmasını engelleyecektir.

Maddeler halinde özetlemek gerekirse;

- Ekspertiz sonucunda krediye konu olan konutun satılabilme kabiliyetinin olması gerekmektedir.

- Konutun tapusun herhangi bir ipotek, haciz ya da şerh bulunmamalıdır.

- Evin birinci dereceden aile yakınlarınıza ait olmaması gerekmektedir.

- Almak istediğiniz ev inşaat aşamasında ise evin yaklaşık %80’inin bitmiş olması gerekmektedir.

- Tapuda kat irtifakının bulunması gerekmektedir

- Konut yaşının bankanın konut kredisi vermek koşulları içerisinde yer alan yaş kriterine uygun olması gerekmektedir.

İhtiyaç kredisi, Konut kredisi ya da Taşıt kredisi kullanan birçok kişi olması istenmeyen ancak olma ihtimali yadsınamayacak bu durum için bilgi sahibi olmak ister. Kredi çekilirken yapılmış bir hayat sigortası varsa banka vefat durumunda alacağını sigorta şirketinden alarak borcu kapatır. Ve hatta o zamana kadar ödenmiş tutarlar da iade olarak vefat eden kişinin yakınlarına ödenir. Ancak burada en çok dikkat edilmesi gereken şey hayat sigortanız var ise kapsamının ne olduğudur. Bu sebeple kredi çekerken yapılan hayat sigortası için imzalanan sözleşmedeki maddeler dikkatlice okunmalıdır. Mümkün mertebe geniş kapsamlı sigorta içeriği tercih edilmeli, bu sayede sevdiklerimize büyük bir yük bırakmamış olacağımız hatırlanmalıdır.

Bankalardan kredi çekerken sigorta yaptırma zorunluluğu olmamasına rağmen bankalar bunu bir koşul gibi sunabilmekte. Eğer sigorta yaptırmayı gerçekten düşünüyorsanız da bankanın size dayattığı sigorta şirketi ile poliçe imzalamak yerine istediğiniz başka bir sigorta şirketi ile de çalışabilirsiniz. Bizim önerimiz kredi çekerken küçük ödemeler karşılığında o hayat sigortasını yaptırmanız doğrultusunda olacak.

Hayat sigortası yaptığınızda bazı istisnalar vefat durumunda sigortadan yararlanmanızı engelleyebilmektedir. Nedir bu istisna durumlar; 

- Ölme sebebi intihar gibi şüpheli bir sebebe dayanıyorsa

- Kredinin çekildiği sırada teşhis edilmiş bir hastalık var ve bu belirtilmemiş ise sigortanın durumu tespit etmesi halinde ölen kişinin borcu ödenmez.

Kredi çekilirken yapılmış bir hayat sigortası yok ise ve aile yakınları kalan borcu ödemek istemiyorsa reddi miras yapılabilir. Bu durumda ölen kişiye ait her şeyin reddedilmiş olacağını unutmamak gerekir.

Konut kredisi ödemelerini ertelemek veya dondurmak mümkün. Peki nasıl? Birçok kişi bankalardan aldıkları konut kredisi, ihtiyaç kredisi ya da taşıt kredisi için ilerleyen dönemlerde karşılaşabilecekleri olası sıkıntılar dolayısıyla bu sorunun yanıtını merak etmekte. 

Konut kredisi ödemelerini ertelemek mümkün. Ancak erteleme talebinin konut kredisi hesaplama döneminde tasarlanmış ve konut kredisi çekildiği sırada bankaya iletilmesi gerekmekte. Bankalar genel olarak erteleme taleplerine olumsuz yanıt vermiyorlar. Dikkat edilmesi gerek nokta, banka erteleme talebinize uygun şekilde ödemeleri birkaç ay geç başlattığı takdirde bu birkaç ayın vadeyi uzatması sebebiyle toplam maliyete etki ettiği. 

Konut kredisi ödemelerini dondurmak da mümkün. Ancak bankalar bu konuda genellikle olumlu yanıt vermiyor. Geçerli bir gerekçeniz var ise bunu bankaya iletmelisiniz. Banka bu talep için genel merkeziyle iletişim kurar, genel merkezlerinden onay geldiği takdirde konut kredisi ödemeleri için dondurma işlemi uygulanabilir.

Boşanma hayatın doğal akışında karşımıza çıkabilecek durumlardan biridir. Dolayısıyla olası sonuçları hakkında hazırlıklı olmak da önemlidir. İçeriğimiz boşanma sürecinin tüm ayrıntılarını değil, sadece konut kredisi devam eden ailelerde boşanma olgusunun krediyi nasıl etkilediği olacak.

Eşler arasındaki ekonomik ortaklığı gösterir Medeni Kanun’da sayılan dört farklı mal rejimi bulunmaktadır.

- Mallara katılma rejimi

- Mal ayrılığı rejimi

- Paylaşmalı mal ayrılığı rejimi

- Mal ortaklığı rejimi

Eşler evlenirken bu dört maddeden birini seçebilecekleri gibi kendi aralarında da mal rejimi sözleşmesi yapabilirler. Türkiye’de yasal olarak geçerli olan “Mallara katılma rejimi”dir.

Boşanma sürecinde daha önce belirlenmiş bir mal rejimi varsa mal paylaşımı buna göre gerçekleştirilir. Herhangi bir mal rejimi belirlenmemiş ise Mallara katılma rejimi uygulanır. Burada dikkat edilmesi gereken ilgili kanunun yürürlüğe girdiği 01.01.2002 tarihinden önce edinilmiş malların paylaşımında “Mal ayrılığı rejimi” uygulanacağıdır.

Evlilik süresinde Konut kredisi ile edinilmiş ev edinilmiş mal kapsamında değerlendirilir. Bu duruma istinaden boşanma davası açtığınız tarihe kadar yapılmış tüm ödemelerin yarısını tasfiye payı olarak talep edebilirsiniz. Bunun için diğer eşin çalışıp çalışmaması ve hatta fiili olarak aynı evi paylaşıyor olmanız ya da olmamanız önemli değildir.

Kısaca özetlemek gerekir ise evlilik süresinde konut kredisi ile alınmış ev, krediye kullananın mülkiyetinde kalır ve kredileri o ödemeye devam eder. Ancak diğer eş edinilmiş mal kapsamında değerlendirilen ev için belirlenecek miktarda payını alır.

Evli çiftlerin kredi taleplerine bankaların vereceği yanıt çekilmek istenen kredinin türüne ve miktarına göre değişkenlik gösterir. İhtiyaç kredisi ve taşıt kredisi çekmek isteyen çiftlerin kredi talepleri bireysel olarak değerlendirilirken konut kredisi çekmek isteyen çiftlerde hanenin toplam geliri dikkate alınır. Dolayısıyla eşlerden birinin kredi notunun düşük olması ya da herhangi bir borç sebepli yasal takip sürecinin parçası olması konut kredisinin talebinin olumsuz karşılanmasına sebep olabilir. Bu durumda ancak düşük miktarlı ihtiyaç kredileri alınabilecek, yüksek tutarlı krediler için bankalar olumsuz yanıt vereceklerdir.

Sonuç olarak eşlerin finansal durumları ve kredi notları birbirlerini etkilemektedir. Eşlerin kredi notları düşük ise yükseltmek için girişimde bulunmalı, herhangi bir yasal takip ya da icra takibi var ise borca konu olan tutarın ödenmesi ve takip sürecinin sonlandırılması, almak istediğiniz krediyi edinebilme yolunda doğru adım olacaktır. Kredi notunun nasıl yükseltilebileceği hakkındaki yazımıza ise buradan ulaşabilirsiniz.

Aradığınız konut kredisini belirleyebilmeniz için kredi hesaplama sayfamızdaki konut kredisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Konut kredisi hesaplama ve başvuru süreçleri oldukça itina ile gerçekleştirilmesi gereken ve mümkünse bir uzmandan destek alarak daha sağlıklı biçimde üstesinden gelinebilecek süreçlerdir. 

Konut kredisi için başvurduğunuz banka, alınmak istenen konut için ekspertiz raporuna ihtiyaç duyar. Ekspertiz raporunu hazırlayan kişi ise Eksper’dir. Eksper bankanın personeli değil, mortgage yasasına göre bağımsız kuruluşlara ait uzman personeldir. Eksper konut kredisi başvurunuzda almak için belirttiğiniz konutu bazı kriterlere göre değerlendirir ve bir bedel belirler. Ve banka bu değer üzerinden size kredi verir. (Belirlenen bedelin %80’i) Yani alabileceğiniz kredi miktarını doğrudan etkileyen unsurlardan birisi ekspertiz raporudur. Ekspertiz raporunu etkileyen etmenler şu şekilde sıralanabilir;

- Binanın kimliği/mevkii

- Konutun sahibi

- Konutun türü

- Konutun yaşı, kaç katlı olduğu

- Değerlemesi yapılan konutun özellikleri (hasar durumu, yangın merdiveni, ısıtma sistemi, yapı nizamı vb.)

- İmar durumu

- Konutun çevre özellikleri

- Konutun fiziki durumu

Bu maddelerde belirttiğimiz hususlar hakkında bilgi sahibi olmanız aslında az çok sonuç hakkında fikir sahibi olmanızı sağlayacaktır. 

Ekspertiz raporunda yanlış ya da sonucu etkileyecek eksik bir bilgi olduğunu düşünüyorsanız bu alacağınız konut kredisi miktarını etkileyecektir. Dolayısıyla ekspertiz şirketi tarafından ekspertiz raporunun tekrar hazırlanmasını talep edebilirsiniz.

Alacağınız evde kiracı oturması durumunda atılacak adımların neler olduğu konusuna bu yazımızda yer vermek istedik. Bu konu yeni ev alan ya da ev almak isteyen herkesin dikkatini çekmekte ve çözüm yolunun ne olduğu sık sık araştırılmakta. Kanunen evin yeni sahibinin de, evin eski sahibiyle sözleşme yapmış kiracının da yasal hakları bulunmakta. Hatta mevzuat ve genel uygulamaların kiracı lehine olduğu söylenebilir. Bu durumda kiracı ile yeni ev sahibinin anlaşmalarının iki tarafın çıkarı için de sağlıklı sonuç doğuracağını belirtmek yanlış olmaz.

Borçlar Kanunu Madde 351: "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."

Borçlar Kanunu’nda da belirtildiği gibi evi satın almadan önce kiracı ile bir anlaşmaya varmadıysanız tapu devri gerçekleştikten sonra bir ay içinde kiracınıza ihtarname gönderebilirsiniz. Bir ay içerisinde ihtarname göndermezseniz daha önce eski ev sahibi ile yapılmış olan sözleşmeyi olduğu şekli ile kabul etmiş olursunuz. İhtarname gönderdiğiniz takdirde kiracı sözleşme bitim tarihinde ya da sözleşme bitim süresine 6 aydan fazla zaman var ise 6 ay içinde evi boşaltmak durumunda kalacaktır. 

Bu zaman zarfı içerisinde yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde kiracının sözleşmesini 6 ayın geçmesini beklemeden fesih edebilirsiniz.

Yeni ev sahibinin evi satın aldığı kişiden kiracının vermiş olduğu depozito tutarını alması olası karışıklıkların önüne geçecek, tarafları zor durumda bırakmayacaktır.

Uygun kredi hesaplama ailesi olarak bizim önerimiz evi almadan önce ev sahibi ya da emlakçının “çıkacaklar” sözüne çok da bel bağlamadan kiracı ile kendiniz irtibat kurup yazılı bir anlaşmaya varmanız yönünde olacak. Böylece beklemeniz gereken bir süre bulunmayacak.

Konut kredisi alan ve geçen günler içerisinde kredinin taksitlerinin ödenmesi konusunda zorluk yaşayan kredi sahiplerinin en çok yönelttiği sorulardan birisi de konut kredisinin devredilebilir olup olmadığıdır. 

Konut kredisi uzun vade ile alınan ve kişinin ekonomik geçmişinin de etkisiyle belirlenen faiz oranıyla kişiye özel yapılandırılan bir süreçtir. Dolayısıyla bankalar konut kredisinin devredilebilmesi konusunda yasal bir engel olmamasına rağmen bu konuya sıcak bakmaz. Yani konut kredisinin devri mümkün olmamaktadır. Banka sizden kredinin tamamının kapatılmasını ve konut satışının o şekilde yapılmasını bekler. Konutun devredileceği kişi nakit ya da kredi ile çekilmiş krediyi kapatmalı ve güncel faiz oranlarına göre konut kredisi çekerek (ya da nakit) konutu kendi üzerine almalıdır.

Konut kredisi kapatılırken unutulmaması gereken yegane husus erken kapama cezasının oluşacağıdır. Bu cezanın oranı vadesi 36 aydan az kalmış krediler için anapara tutarının en fazla %1’i, vadesi 36 aydan fazla kalmış krediler için ise anapara tutarının en fazla %2’si olarak belirlenir. 

Evin değeri neye göre belirlenir, nasıl belirlenir sorusunun yanıtını aradığımız yazımızda maddeler halinde ilerleyeceğiz. Zira evin değerini belirlemede etkili olan 4 farklı etmen bulunmakta. Bunlar;

- Aylık kira bedeline göre evin değerinin belirlenmesi:

Genel kanı olarak ev değeri hesaplanırken 17-20 yıllık süreçte kendisini amorti edip etmediğine bakılmaktadır. Ortalama olarak 214 aylık kira bedeli olarak görülen tutar evinizin olası fiyatı hakkında size fikir verebilir.

- Konum ve evin özellikleri dikkate alınarak fiyat belirleme:

Evinizin bulunduğu konuma yakın ve benzer özelliklerde bulunan konut fiyatlarını araştırarak evinizin emsal fiyatını bulabileceğiniz yaklaşımdır. 

- Emlakçıları araştırarak fiyatın belirlenmesi:

Mevcut evinizin ya da almak istediğiniz evin bulunduğu konumdaki emlakçılardan bölgenin metrekare birim fiyatlarını öğrenerek aşağı yukarı bir değer hesabı çıkartabilirsiniz.

- Evinizi krediyle alacaksanız, ekspertiz raporu:

Bankanın gönderdiği gayrimenkul değerleme uzmanının ilettiği raporda yer alan değer genel olarak doğru değer olarak kabul edilmektedir.

Evin değeri nasıl belirlenir sorusunun yanıtını birlikte bulmaya çalıştık. Bir başka yazımızda görüşmek üzere.

Yurt dışında yaşayanlar konut kredisi kullanabilir mi sorusuna verilecek yanıt evet olacaktır. Yurt dışında yaşayanlar Türkiye’de yer alan bankalara başvurarak kredi alabilirler. Kredi notu bankalar için önemli kriterlerden biridir. Yani yurt dışındaki gelirinize ve ekonomik geçmişinize göre oluşmuş o ülkeye ait kredi notunuzu gösterir bir belgeyi kredi başvurusu sırasında sunmanız gerekir.

Bankalar genel olarak konut kredisi ile alınmak istenen evin %80’i oranında kredi verirler ancak yurt dışında yaşayan ve başvuran kişiler için bankaların belirlediği oran %50-70 civarındadır. Ayrıca konut kredisi ile alınan konuta ipotek konulmaktadır. Böylelikle banka riskini minimize etmiş olur.

Yurt dışından konut kredisi için yapılacak başvurularda istenen belgeler aşağıdaki gibidir;

- Konut Kredisi için banka başvuru formu

- Vergi kimlik No.

- Alınmak istenen konuta ait ekspertiz raporu

- T.C. pasaportu veya T.C. Nüfus cüzdanı örneği

- Yaşadığınız ülkedeki gelirinizi beyan eden gelir belgesi, 3 aylık banka hesap ekstresi ve kredi kartı / kredi ekstresi

- Yaşanılan ülkedeki kredi notu muadili belge (Örneğin Almanya - SCHUFA, Hollanda - BKR)

- İkamet edilen konuta(yurtdışındaki) ait faturaların fotokopisi (elektrik, doğalgaz vb)

- Satın alınmak istenen konuta ait tapu fotokopisi

- Krediye başvuran kişi evli ise eş muvafakatnamesi

Belirtilen bu belgelerin bankalara göre değişiklik gösterebileceği unutulmamalıdır.